sabato 19 dicembre 2015

Le assegnazioni agevolate conquistano le ipocatastali fisse

Un apposito emendamento approvato in Commissione rimuove le penalizzazioni per le attribuzioni di fabbricati strumentali

Con l’approvazione di un apposito emendamento da parte della Commissione Bilancio della Camera al Ddl. di stabilità, su cui la discussione generale in Aula dovrebbe iniziare oggi a partire dalle 14, viene modificato il regime delle imposte indirette previsto per le assegnazioni e le cessioni agevolate dei beni ai soci.
La novità riguarda l’applicazione generalizzata delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: se la modifica verrà confermata in sede di approvazione definitiva della manovra, essa si tradurrà in un impulso molto forte alle assegnazioni e alle cessioni aventi ad oggetto gli immobili strumentali.

Per comprendere la portata della nuova norma occorre ricordare come nella versione originaria del disegno di legge di stabilità venisse specificato che, per le assegnazioni e le cessioni soggette all’imposta di registro proporzionale (e solo per queste), le aliquote si intendevano ridotte al 50% e le imposte ipotecaria e catastale erano dovute in misura fissa.

Ciò detto, per gli immobili a destinazione abitativa, è dovuta l’IVA (senza sconti) se a cedere o ad assegnare è l’impresa costruttrice (obbligatoriamente se l’immobile è stato costruito da non oltre cinque anni, per opzione se è stato costruito da oltre cinque anni).
Le operazioni avvengono, invece, in esenzione IVA se l’immobile di civile abitazione è attribuito al socio dall’impresa costruttrice che non abbia esercitato l’opzione per l’imponibilità o (è questo il caso probabilmente più frequente) da società diverse da quella costruttrice; in questi casi, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 4,5% (il 50% della misura ordinaria), ovvero dell’1% (il 50% del 2%) se il socio assegnatario può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”.
In ogni caso, per le assegnazioni di immobili abitativi le imposte ipotecaria e catastale sono comunque fisse, per cui l’agevolazione non esplica effetti.

Per quanto riguarda, invece, le operazioni che hanno ad oggetto i fabbricati strumentali, vi sono alcune differenze. In primo luogo esse, se poste in essere da soggetti diversi dall’impresa costruttrice, possono scontare l’IVA a seguito dell’opzione; in secondo luogo, le imposte ipotecaria e catastale sono ordinariamente dovute nella misura rispettiva del 3% e dell’1% (e ciò che la cessione o l’assegnazione siano esenti piuttosto che imponibili).

Vi sono, poi, operazioni che coinvolgono immobili (abitativi piuttosto che strumentali) acquisiti senza l’addebito dell’IVA “a monte” (ad esempio perché acquistati da un privato, o prima del 1973): in queste situazioni il regime dell’assegnazione e quello della cessione divergono, in quanto mentre nel secondo caso si applicano le regole sopra riassunte, l’assegnazione avviene invece fuori campo IVA, con imposte di registro, ipotecaria e catastale proporzionali (ciò, è bene ribadirlo, non tenendo conto delle norme agevolative).

Tornando alle modifiche introdotte dal recente emendamento, prima di esso le operazioni agevolate potevano beneficiare delle imposte ipocatastali fisse solo nei casi di imposta di registro proporzionale (di fatto, nella maggior parte delle operazioni che coinvolgono immobili a destinazione abitativa, nonché nelle assegnazioni aventi ad oggetto immobili abitativi e strumentali acquisiti senza addebito dell’IVA); diversamente, nelle operazioni con registro fisso (di fatto, la maggior parte delle attribuzioni di immobili strumentali), esse avrebbero dovuto essere assolte nelle misure ordinarie del 3% e dell’1%.

In origine imposte dovute nella misura del 4%

Con l’approvazione dell’emendamento in esame queste penalizzazioni vengono invece rimosse, prevedendosi in ogni caso la misura fissa delle imposte ipocatastali dovute nell’ambito dell’assegnazione o della cessione agevolata. Il beneficio è tanto più evidente se si pensa che, in assenza di una deroga esplicita da parte delle stesse norme agevolative, la base imponibile dell’imposta di registro (e, di riflesso, delle ipocatastali) è il valore venale del bene, e non il suo valore catastale (il quale trova applicazione solo per le attribuzioni di immobili abitativi a persone fisiche non imprenditori).

Fatto, ad esempio, in 800.000 euro il valore venale di un fabbricato strumentale, prima delle modifiche in commento l’operazione scontava ipocatastali per complessivi 32.000 euro, oltre ai 200 euro di imposta fissa di registro; con le modifiche, invece, tutta l’operazione si risolve in un onere complessivo di 600 euro (tre imposte fisse); è presumibile che anche l’IVA non sia dovuta, in quanto la maggior parte delle operazioni verranno mantenute nel regime naturale di esenzione, fatti salvi i casi in cui la rettifica della detrazione IVA possa consigliare, o di fatto imporre, l’opzione per l’imponibilità.