sabato 19 dicembre 2015

Acquisto della prima casa concessa in leasing con registro all'1,5%

Uno degli emendamenti al Ddl. di stabilità rivede la disciplina impositiva indiretta degli atti di leasing immobiliare

Con uno degli emendamenti al Ddl. di stabilità approvati nella nottata del 14 dicembre, viene modificato il regime impositivo indiretto applicabile ai leasing di immobili abitativi.
Le novità sono così riassumibili:
- viene prevista l’applicazione dell’imposta di registro anche alla cessione, operata dall’utilizzatore, di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili abitativi, ancorché assoggettati ad IVA;
- si prevede l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota ridotta all’1,5%, per gli atti di acquisto, operati da banche e società di leasing, aventi ad oggetto immobili abitativi diversi da quelli accatastati A/1, A/8 o A/9, acquisiti in locazione finanziaria da utilizzatori che soddisfino le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa;
- viene disposto che, agli atti di cessione di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili abitativi, anche da costruire e ancorché assoggettati ad IVA, operati dagli utilizzatori, si applichino le aliquote dell’1,5% o del 9% a seconda che, in capo al cessionario, sussistano le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa o meno.

Andando ad esaminare le singole disposizioni, si può rilevare che, inserendo un nuovo periodo nell’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, il legislatore intende prevedere una specifica aliquota da applicare al trasferimento, nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, avente ad oggetto case di abitazione catastalmente classificate in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori che soddisfino le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” come prevista dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.
In tal caso – precisa espressamente la norma – nel valutare l’esistenza delle condizioni agevolative, si deve considerare, in luogo dell’acquirente, il soggetto utilizzatore e, in luogo del contratto di acquisto, il contratto di leasing finanziario.
Pertanto, ad esempio, le condizioni relative alla residenza e all’impossidenza di altre abitazioni dovranno essere rese dall’utilizzatore del contratto di leasing nel contratto medesimo.

Per quanto riguarda, invece, la cessione del contratto di leasing, è opportuno ricordare che, con decorrenza dal 1° gennaio 2014, la legge di stabilità per il 2014 (L. 147/2013), modificando l’art. 40 comma 1-bis del DPR 131/86 e inserendo l’art. 8-bis nella Tariffa, parte I, allegata al decreto medesimo, ha disposto che la cessione di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili strumentali, anche da costruire, sia soggetta ad imposta di registro (anche ove l’atto risulti soggetto ad IVA) nella misura del 4%.

Cessione del contratto di leasing abitativo con imposta di registro

Intervenendo, ora, sulle medesime disposizioni, il Ddl. di stabilità per il 2016 va a prevedere l’imponibilità ad imposta di registro anche delle cessioni di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili abitativi, “anche da costruire ed ancorché assoggettati ad IVA”, di cui all’art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR 131/86.
Le cessioni di questi contratti saranno soggette a due nuove aliquote, previste dall’art. 8-bis della Tariffa, parte I, ovvero:
- l’aliquota dell’1,5% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti in possesso delle condizioni di “prima casa”;
- l’aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, ancorché da costruire, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

Anche in questi casi, come avviene per l’applicazione dell’imposta di registro del 4% alle cessioni di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili strumentali, la base imponibile è costituita “corrispettivo pattuito per la cessione aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto”.

Si segnala, infine, che, per quanto concerne la decorrenza della nuova disciplina, si prevede che essa trovi applicazione limitata nel tempo: dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.