I contratti devono essere registrati per beneficiare delle agevolazioni introdotte dalla legge di stabilità 2016
Il comma 10 dell’art. 1 della L. 28 dicembre 2015 n. 208 introduce un’agevolazione, ancorché dai connotati molto stringenti, in tema di IMU prevedendo, a partire dal 1° gennaio 2016, una riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti (la disposizione ha effetti anche per la TASI considerato che la base imponibile è la stessa dell’IMU).
L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9) e deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente.
Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.
Il beneficio spetterebbe pertanto al padre proprietario dell’immobile sito in Torino e concesso in comodato al figlio che lo destina ad abitazione principale. Il padre non perde il beneficio fiscale se possiede un altro immobile purché questo sia situato nello stesso Comune di Torino e adibito dal padre a propria abitazione principale.
Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo (ovvero il proprietario comodante) dovrà attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU di cui all’art. 9 comma 6 del DLgs 23/2011.
Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.
Tale contratto (avente natura reale, cioè di contratto che per il suo perfezionamento necessita della consegna del bene oggetto dell’accordo) non è compreso nell’elenco di fattispecie indicate all’art. 1350 c.c. in materia di “Atti che devono farsi per iscritto”. In base al combinato disposto degli artt. 3 comma 1 e 22 del DPR 131/86, inoltre, è prevista la registrazione obbligatoria del contratto verbale di comodato solo ove questo venga enunciato in altro atto registrato e gli effetti dell’atto (verbale) enunciato non siano esauriti (in tal senso si veda, da ultimo, “Registrazione del comodato verbale non richiedibile in via amministrativa” dell’8 settembre 2014; cfr. anche ris. Agenzia delle Entrate 6 febbraio 2001 n. 14).
In altre parole, anche con riferimento ai beni immobili il contratto di comodato non deve obbligatoriamente essere sottoposto a registrazione (cfr. ris. Agenzia Entrate 25 maggio 2006 n. 71).
Diversamente, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere assoggettato a registrazione nei 20 giorni dalla sua formazione con il pagamento dell’imposta fissa di registro di 200 euro.
Contratti da registrare quanto prima
Ora, poiché la norma ne prevede, quale condizione, la registrazione, occorrerà procedere, per poter usufruire dell’agevolazione fin dall’inizio del 2016 e non incorrere in sanzioni, a registrare quanto prima tali contratti, sia scritti che verbali.
A tal fine occorre tenere presente che, poiché l’IMU si applica per mesi completi e che viene computato per intero il mese per il quale il possesso, o la condizione agevolativa, si sia protratta per almeno quindici giorni, sarà necessario affrettarsi a registrare un contratto formato e con decorrenza dai primi 15 giorni del mese di gennaio, tenendo anche conto che si applica il termine ordinario dei 20 giorni dalla sua formazione (o per i contratti verbali dall’inizio della sua esecuzione) e non quello, più esteso, dei 30 giorni previsto solo per le locazioni.
Infine viene eliminata la disposizione contenuta nel comma 2 dell’art. 13 del DL 201/2011, che prevede che i Comuni possano assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare “concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui”.
Ovviamente i Comuni potranno prevedere per queste e altre fattispecie ulteriori riduzioni di imposta
