In base alle ultime scelte del legislatore, pensate per incentivarne la diffusione, risulterebbe preferibile
Al fine di incentivare la diffusione del leasing abitativo, il legislatore è intervenuto sulla materia con la legge di stabilità 2016. In relazione ai contratti di locazione finanziaria di immobili adibiti ad uso abitativo, infatti, alcune disposizioni della citata legge riguardano la disciplina civilistica (commi 76-81), l’introduzione di una nuova detrazione dall’IRPEF (comma 82) e la modifica del trattamento impositivo indiretto (comma 83).
La nuova agevolazione introdotta dal citato comma 82 consiste in una detrazione IRPEF del 19% dei canoni di leasing e del prezzo di riscatto pagati da coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di locazione finanziaria.
Sotto l’aspetto soggettivo, possono beneficiare dell’agevolazione i soggetti IRPEF che hanno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Per quanto concerne i giovani di età inferiore a 35 anni, la detrazione IRPEF del 19% compete per un importo non superiore a 8.000 euro per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing e per un importo non superiore a 20.000 euro per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale. Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni la detrazione spetta per importi non superiori alla metà di quelli previsti per gli under 35 (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto).
Il comma 84 dell’art. 1 della L. 208/2015 stabilisce che le disposizioni contenute nei commi 82 e 83 si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Seppur la norma non lo dica esplicitamente, la nuova detrazione si rende applicabile ai contratti di leasing conclusi nel menzionato intervallo temporale. Lo si evince dalla Relazione tecnica alla L. 208/2015, nella parte in cui ipotizza una durata media del leasing di 20 anni e stima gli effetti di gettito di competenza annua, derivanti dalla norma contenuta nel comma 82, dal 2016 al 2040.
Ci si chiede, quindi, quale sia la convenienza della detrazione delle spese relative al contratto di leasing abitativo in oggetto rispetto a quella relativa agli interessi passivi contratti per mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale di cui all’art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR.
Anzitutto si osserva che, mentre la detrazione riguardante il leasing abitativo si calcola sull’intero canone di leasing che comprende sia la quota capitale che la parte degli interessi passivi ed è fruibile anche sull’eventuale prezzo di riscatto, quella prevista nel caso di mutuo si applica soltanto sugli interessi passivi del mutuo.
In relazione al limite della detrazione, inoltre, quella relativa ai mutui ipotecari spetta su un importo annuo massimo di 4.000 euro (la detrazione massima spettante è quindi pari a 760 euro), mentre i limiti della detrazione per i canoni di leasing è di 8.000 euro per gli under 35 (la detrazione massima spettante è quindi pari a 1.520 euro) e di 4.000 euro per gli over 35 (la detrazione massima spettante è pari a 760 euro). Pertanto, anche escludendo l’agevolazione che si beneficerebbe sull’eventuale prezzo di riscatto per gli under 35, la detrazione sul leasing risulterebbe maggiormente conveniente di quella prevista per i mutui.
Dalle considerazioni finora svolte, quindi, ipotizzando che il tasso degli interessi passivi dei mutui ipotecari sia lo stesso di quello applicato al leasing abitativo e a parità di oneri connessi alle due diverse tipologie di contratti (l’esemplificazione è evidentemente soltanto teorica in considerazione delle numerose variabili che possono determinare la convenienza dell’una piuttosto che dell’altra strada), si potrebbe affermare che la strada del leasing possa essere maggiormente conveniente.
Scelta irrilevante ai fini IMU e TASI
In aggiunta, si osserva che ai fini dell’assoggettamento all’IMU (che continua ad applicarsi agli immobili destinati ad abitazione principale classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9) la scelta del leasing piuttosto che del mutuo è irrilevante.
Infatti, soggetto passivo dell’imposta è il proprietario dell’immobile (risulta tale colui che ha contratto un mutuo per acquistarlo), così come il locatario (utilizzatore) per l’immobile detenuto in leasing.
Stessa cosa può dirsi con riferimento alla TASI per la quale, a partire dal 1° gennaio 2016, sono escluse da imposizione le abitazioni principali, e le relative pertinenze, con l’eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e che, in caso di locazione finanziaria, è dovuta dal locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto (ai sensi del comma 672 dell’art. 1 della L. 147/2013).
Infine si osserva che, per i soggetti IRPEF che hanno un reddito complessivo superiore a 55.000 euro, così come per quelli che sono proprietari di altre abitazioni, l’unica strada percorribile è quella del mutuo.
