Attestato di prestazione energetica non va allegato per le locazioni di singole unità immobiliari

    Attestato di prestazione energetica non va allegato per le locazioni di singole unità immobiliari

 

Il DL 145/2013 esclude l'obbligo di allegazione per anche i contratti di trasferimento a titolo gratuito

Non è più previsto l'obbligo di allegare l'attestato di prestazione energetica ai contratti di cessione a titolo gratuito di immobili, né ai contratti di locazione di singole unità abitative.

Si tratta di una delle novità introdotte dal decreto "Destinazione Italia".

L'art. 1 comma 7 del DL 145/2013 ha sostituito i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del DLgs. 192/2005, che concernevano le sanzioni in caso di mancata allegazione dell'APE agli atti immobiliari, eliminando la temuta sanzione della nullità contrattuale.

Il decreto conferma l'obbligo di inserire in alcuni contratti immobiliari una clausola con la quale "l'acquirente o il conduttore dichiarino di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione delle prestazione energetica".

Tuttavia, l'ambito di applicazione di questo obbligo viene limitato rispetto al passato: la nuova norma, applicabile dal 24 dicembre 2013 (ma il decreto dovrà essere convertito, sicché potrebbero subentrare ulteriori novità) limita l'obbligo di inserimento della clausola su indicata ai:
- contratti di compravendita immobiliare;
- agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso;
- nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione.

 

Pertanto, le novità, in relazione all'ambito oggettivo di applicazione dell'obbligo "dichiarativo", sono due:
- viene eliminato il riferimento agli atti di trasferimento a titolo gratuito (che resta, però, nel comma 2 dell'art. 6 del DLgs. 192/2005, concernente l'obbligo di "dotazione" dell'attestato di prestazione energetica);
- viene inserito il riferimento ai nuovi contratti di locazione di edifici e di unità immobiliari "soggetti a registrazione", così escludendo dall'obbligo di inserimento della clausola relativa all'APE i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell'anno.

D'altro canto, la nuova norma distingue l'ambito di applicazione dell'obbligo di inserimento della clausola relativa all'APE, dall'obbligo di allegazione dell'APE all'atto immobiliare stesso. Infatti, l'obbligo di allegazione (che non è più sanzionato con la nullità dell'atto) non si applica ai contratti di locazione di singole unità abitative (ma solo a quelli concernenti interi edifici), né agli atti a titolo gratuito.

Si potrebbe dire, quindi, che esistano tre diversi piani di azione.

Da un lato, vi è l'obbligo di "dotazione" (la norma parla di "produzione" o "messa a disposizione" dell'APE), che concerne anche gli atti a titolo gratuito (oltre agli atti di trasferimento immobiliare e tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione), inerisce già alla fase "prodromica" alla conclusione dell'atto immobiliare ed implica comunque, alla fine delle trattative, la consegna dell'APE all'acquirente o futuro conduttore.

In secondo luogo, vi è l'obbligo "dichiarativo", di natura prettamente contrattuale, concernente l'inserimento di una clausola nella quale l'acquirente o il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'APE, relative alla prestazione energetica degli edifici.

Tale obbligo riguarda i contratti di trasferimento a titolo oneroso (non gli atti gratuiti) ed i nuovi contratti di locazione immobiliare, ma solo ove soggetti a registrazione.

Da ultimo, vi è l'obbligo di allegazione di copia dell'attestato al contratto, che, dal 24 dicembre 2013, opera solo per i contratti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e per i contratti di locazione di edifici (non per i contratti di locazione di unità immobiliare, neppure ove soggetti a registrazione, né per i trasferimenti gratuiti).

Per quanto concerne le sanzioni, gli obblighi di "dichiarazione e di allegazione, se dovuta", sono sanzionati, a norma della nuova disciplina varata dal DL 145/2013,  solo con sanzioni amministrative e non più con la sanzione della nullità contrattuale assoluta. In particolare, le parti sono soggette, in solido ed in parti uguali, al pagamento:
- di una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, per gli atti di trasferimento a titolo oneroso e per le locazioni di edifici;
- di una sanzione da 1.000 a 4.000 euro per le locazioni di singole unità immobiliari di durata superiore a tre anni (si tratta, quindi, solo della violazione dell'obbligo di dichiarazione, in quanto l'obbligo di allegazione non sussiste);
- di una sanzione  da 500 a 2.000 euro per le locazioni di singole unità immobiliari non eccedenti 3 anni (si tratta, quindi, solo della violazione dell'obbligo di dichiarazione, in quanto l'obbligo di allegazione non sussiste).

Si rileva che l'obbligo di "dotazione" (art. 6 comma 2) è tuttora sanzionato dall'art. 15 commi 8-9 del DLgs. 192/2005 che prevede: per i contratti di vendita immobiliare, una sanzione non inferiore a3.000 euro e non superiore a 18.000 euro; per i contratti di locazione di edifici o di singole unità abitative, una sanzione non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.