Locazioni per finalità abitative - Cedolare secca

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile scegliere un regime di tassazione definito “cedolare secca” sugli affitti (art. 3 del decreto

legislativo 14 marzo 2011, n. 23) che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale,

anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche

per le unità immobiliari abitative locate nei confronti delle cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate

a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo

e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile,

per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata,

la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad

esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota

del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero.

Dal 2014 è prevista anche un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di

appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e art. 8 della medesima

legge) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e

b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia,

nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati

dal CIPE con apposite delibere (codice 8 nella colonna “Utilizzo” della sezione I del quadro RB).

L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei

cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito

del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. In questo caso, nella

sezione II del quadro RB, va barrata la casella di colonna 9 “Stato di emergenza”.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto,

salva la possibilità di revoca.

L’opzione viene espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata

non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto

prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione) nella sezione I del quadro RB vanno indicati i dati dell’immobile

concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, mentre nella sezione II del quadro RB devono

essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati

va invece barrata la casella “Contratti non superiori a 30 gg.”).

Si ricorda, infine, che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per determinare

la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente,

di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni

collegate al reddito (es. I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Art. 4 - Regime fiscale delle locazioni brevi (Versione in vigore dal 24.4.2017): NOVITA' PER INTERMEDIARI E PORTALI ON LINE

1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che  prevedono  la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche  attraverso  la gestione di portali online.
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto  il godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
4. I soggetti che esercitano  attività  di  intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali  on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. Per assicurare il contrasto all'evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedono al relativo versamento con  le  modalità  di  cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
6. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario.
7. L'Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa ne' del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di  collaborazione  per  il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l'intermediazione dei medesimi portali.

DETRAZIONE IVA: Termini abbreviati a seguito del DL 50/2017

Il D.L. 50/2017 che entra in vigore da ieri  prevede una notevole riduzione dei termini per esercitare il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sui beni acquistati o importati e sui servizi acquistati nell’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione.

Il decreto prevede che l’esercizio del diritto alla detrazione dell’IVA possa avvenire, al più tardi, entro la dichiarazione relativa all’anno in cui il diritto in questione è sorto. In precedenza, l’art. 19 c. 1 del DPR 633/72, l’esercizio del diritto alla detrazione era concesso entro il termine di presentazione della dichiarazione IVA relativa al secondo anno successivo. Il termine per esercitare il suddetto diritto viene ridotto di due anni.
La dichiarazione IVA relativa all’anno 2017 vede come termine di presentazione il 30 aprile 2018. Quindi la detrazione dell’imposta dovrebbe essere esercitata entro quattro mesi dalla fine del periodo di riferimento.
Ci saranno ripercussioni soprattutto dove vi sono contestazioni e procedimenti legali in corso.

Doveroso sottolineare che, con le ultime modifiche apportate all’art. 19 del DPR 633/72, il legislatore riconduce il termine di decadenza a livello della regola generale contenuta nella direttiva comunitaria.

Come conseguenza dei nuovi termini vediamo anche i termini di registrazione delle fatture d’acquisto (ex art. 25 del DPR 633/72),  ovvero quello di presentazione della dichiarazione IVA relativa all’anno di ricezione del documento.

A fronte del nuovo quadro normativo, delineato dal DL 50/2017, infine, dovrà essere valutato l’impatto sui termini di emissione delle note di variazione in diminuzione ex art. 26 comma 2 del DPR 633/72. Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (ris. 18 marzo 2002 n. 89), una volta sorto il diritto alla rettifica dell’operazione, la nota di variazione deve comunque essere emessa entro il termine per l’esercizio della detrazione dell’IVA (all’epoca della risoluzione, il termine per la presentazione della dichiarazione relativa al secondo anno successivo).
Conseguentemente anche i tempi legati alle rettifiche verranno, quindi, ricondotti alla dichiarazione relativa all’anno nel quale è sorto il diritto.

Previsione aumenti delle aliquote IVA previsti a partire dal 2018:

aliquota IVA del 10%:  innalzata all’11,5% a partire dal 2018, al 12% dal 2019 e, infine, al 13% dal 2020.

aliquota IVA ordinaria, l’aumento di 3 punti percentuali (dal 22% al 25%) a partire dal 2018. [l’aliquota verrà innalzata al 25,4% dal 2019, poi ridotta al 24,9% dal 2020 ed aumentata fino alla misura del 25% dal 2021!]

 

Nuova legge sulla responsabilità dei medici: ecco le nuove regole

È appena entrata in vigore (dal 1° aprile) la nuova legge 24/2017 sulla responsabilità dei medici, del personale sanitario e del mondo dell'ospedalità privata e pubblica, che ha come cardine le nuove regole sulla responsabilità penale e sull'assicurazione obbligatoria. Si tratta di una regolamentazione importante, che finalmente chiarisce a livello legislativo numerosi problemi interpretativi dopo che per anni la giurisprudenza ha dovuto supplire, tra l'altro in modo spesso contrastante. Problemi interpretativi che hanno avuto la conseguenza di far esplodere il fenomeno di visite e accertamenti clinici che hanno dato luogo alla cosiddetta medicina difensiva, cioè di quelle pratiche che hanno più lo scopo di arginare contenziosi che non di curare o anticipare la cura.

Canoni di locazione concordati senza obbligo di assistenza delle associazioni

Il DM 16 gennaio 2017 ha dettato i nuovi criteri per i contratti dopo gli accordi del 2002; per le agevolazioni fiscali, specifiche indicazioni normative

Con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017, sono stati resi noti i nuovi criteri per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione concordati ai sensi della L. 431 del 9 dicembre 1998. Il decreto è in vigore dal 30 marzo 2017.

Le parti, in riferimento alle locazioni ad uso abitativo, possono sottoscrivere, infatti, oltre al contratto disciplinato dalle norme codicistiche avente durata contrattuale di quattro anni e proroga “automatica” di quattro anni, anche, in presenza di determinate condizioni, contratti caratterizzati da un canone predefinito e controbilanciati da agevolazioni fiscali.

Le caratteristiche e le condizioni necessarie per poter stipulare un contratto di locazione a canone concordato sono state disciplinate in primis, a livello nazionale, dal DM 30 dicembre 2002 il quale ha demandato ai singoli enti locali la definizione delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione suddivise in base alle caratteristiche dell’unità locata.
Il DM 16 gennaio 2017 sostituisce tale norma ridefinendone alcune caratteristiche ed aggiornando la modulistica da utilizzare per la stipula dei contratti stessi.

Le parti contrattuali possono farsi assistere, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Qualora ciò non avvenga, i contratti rimangono pienamente validi e le parti stesse possono, anche in un momento successivo, far attestare la corrispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo stesso.
Negli accordi originari del 2002, l’assistenza da parte delle associazioni era un obbligo. Tuttavia, tale disposizione è stata disattesa dalla giurisprudenza (per tutte Corte Cost. n. 309/96) per cui, nel nuovo testo del decreto, le parti possono, e non devono, farsi assistere. Un contratto “validato”, però, impedirà qualunque discussione sulla congruità del canone e sulla spettanza delle eventuali agevolazioni fiscali richieste.

I contratti destinati a soddisfare le ordinarie esigenze abitative (i cosiddetti 3 + 2 disciplinati dall’art. 2 comma 3 della L. 431/98) possono avere ad oggetto abitazioni site in tutti i Comuni d’Italia e non più solamente in quelli ad “alta tensione abitativa” di cui all’art. 1 del DL 30 dicembre 1988 n. 551.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori da utilizzare sono stati disciplinati dal DM 14 luglio 2004 il quale ha previsto che:
- se i Comuni non hanno convocato le organizzazioni delle proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero non sono stati definiti gli accordi territoriali, allora si applicano le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti,
- se i Comuni non hanno mai definito gli accordi, si applicano gli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Il DM ha anche aggiornato la modulistica

In ogni caso, i contratti devono essere redatti sulla base del contratto tipo allegato sub A al DM 16 gennaio 2017 e gli adeguamenti del canone, salva l’opzione per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

Anche i contratti di natura transitoria, destinati a soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori la cui durata non può in ogni caso eccedere i 18 mesi, possono avere ad oggetto abitazioni site in qualunque Comune italiano, purché il contratto sia redatto sulla base della bozza allegata sub B al DM 16 gennaio 2017. Inoltre, la transitorietà deve essere motivata sulla base di fattispecie disciplinate dall’accordo.

Esclusivamente per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, gli accordi individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni. In assenza di accordo a livello locale, si fa riferimento al disposto del DM 10 marzo 2006, il quale prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.
Il canone di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono, in ogni caso, rimessi alla contrattazione tra le parti se la durata del contratto è pari o inferiore a 30 giorni.

Per quanto riguarda i contratti per studenti universitari, la loro stipula, sulla base del contratto tipo allegato sub C al citato DM, può avere ad oggetto immobili siti nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e, comunque, di istituti di istruzione superiore ai sensi del RD 31 agosto 1933 n. 1592 e L. 21 dicembre 1999 n. 508, nonché nei comuni limitrofi.
Anche in questo caso, in assenza di accordo a livello locale, si fa riferimento al DM 10 marzo 2006, il quale prevede che si utilizzino i valori dell’accordo stipulato nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, occorre rammentare che la riduzione del 30% della base imponibile per le imposte dirette e per l’imposta di registro spetta esclusivamente per i contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari con esclusione dei contratti transitori.

Inoltre, l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca (percentuale valida fino al 31 dicembre 2017) si applica esclusivamente ai contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari con esclusione dei contratti transitori.
Nel corso di Telefisco 2017 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota ridotta si può applicare anche ai contratti transitori a condizione che abbiano ad oggetto abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa o in quelli ad alta tensione abitativa.
Infine la riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI si applica, invece, a tutti i contratti per ordinarie esigenze abitative, contratti di natura transitoria e contratti per studenti universitari, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile

 

Pianificazione Patrimoniale

La protezione del proprio patrimonio dovrebbe essere una consulenza strategica da affrontare prima di iniziare qualsiasi attività, sia essa professionale, commerciale, industriale, etc.

Periodicamente le situazioni di crisi nei vari settori dell’economia creano delle tensioni finanziarie davanti alle quali non tutti gli imprenditori si trovano preparati adeguatamente ad affrontare.

E’ come se una traversata in mare aperto fosse affrontata senza mettere in conto una tempesta o un mare impegnativo: prima o poi la tempesta arriva.

E’ fondamentale approfondire a 360 gradi la situazione dell’imprenditore, pianificare adeguatamente tutte le situazioni:

• Privacy
• Tutela patrimonio personale
• Pianificazione successoria
• Crisi legami familiari

 

Le soluzioni ci sono e non sempre sono adatte a tutti indistintamente.

Ogni imprenditore, ogni società, ogni professionista, ogni business presenta una serie di problematiche uniche e pertanto la soluzione non può essere standardizzata ma creata su misura.

Una consulenza preliminare non rappresenta un costo insormontabile e rappresenta oramai una scelta necessaria per poter affrontare più serenamente il futuro.

 

Imprese minori, appeal della «cassa» per presunzione

Con la semplificazione le date di incassi e pagamenti si presumono coincidenti con quelle di registrazione ai fini IVA

Anche a causa di una formulazione normativa non felicissima, come testimoniano le numerose segnalazioni giunte alla redazione, sono numerose le incertezze applicative che riguardano il nuovo regime di cassa delle imprese minori.
Innanzitutto è bene ribadire che, per tali soggetti, il passaggio dal 2017 al regime di cassa (in realtà “misto” a quello di competenza) è obbligatorio e automatico, senza eccezioni. Vero è che in dottrina è stato proposto di rendere questo nuovo regime opzionale, ma si tratta di proposte che non trovano alcun riscontro concreto, almeno per il momento.

Per i soggetti che ritenessero preferibile continuare a determinare il reddito secondo il criterio di competenza l’unica strada è optare per il regime di contabilità ordinaria, sistema che, nonostante i maggiori adempimenti contabili, consente di continuare a valorizzare le rimanenze, evitando anche di dover portare in blocco a riduzione del reddito 2017 le rimanenze risultanti al 31 dicembre 2016 (secondo quanto previsto dall’art. 1 comma 18 della L. 232/2016).

In linea di prima approssimazione, tale scelta dovrebbe essere valutata per tutte le imprese che hanno un importante magazzino da gestire.
Secondo l’art. 1 comma 1 del DPR 442/97, l’opzione per regimi di determinazione dell’imposta o di regimi contabili si desumono da comportamenti concludenti del contribuente o dalle modalità di tenuta delle scritture contabili. Inoltre, la validità dell’opzione e della relativa revoca è subordinata unicamente alla sua concreta attuazione sin dall’inizio dell’anno o dell’attività. Conseguentemente, l’opzione per il regime ordinario di contabilità deve essere attuata sin dal 1° gennaio 2017, mediante comportamento concludente; nella dichiarazione IVA 2018 dovrà poi essere esplicitata l’opzione compilando il quadro VO.

Venendo ad un altro aspetto, particolare appeal presenta la misura di cui all’art. 18 comma 5 del DPR 600/73 che prevede una modalità semplificata di determinazione del reddito mediante la quale le date di incasso e di pagamento si presumono coincidenti con quelle di registrazione di fatture e altri documenti nei registri tenuti ai fini IVA.
In questo modo, ai fini contabili, bisogna tenere i soli registri IVA, evitando l’istituzione dei registri cronologici dei ricavi e delle spese e senza operare annotazioni relative ad incassi e pagamenti (informazioni il cui reperimento dai clienti non è sempre agevole per coloro che tengono la contabilità).

Preme anche segnalare che, adottando tale sistema semplificato, dovrebbe essere possibile dedurre le perdite su crediti (art. 101 del TUIR), elemento richiamato nell’art. 66 comma 2 del TUIR, ma il cui ricorso nel regime di cassa ordinario sarebbe impraticabile stante l’assenza dell’elemento positivo (credito) cui riferire la perdita; il corrispettivo per la vendita o la prestazione del servizio, infatti, rileva come ricavo solo nella misura in cui sia percepito.

Volendo esemplificare, si consideri un’impresa in contabilità semplificata con presunzione di incasso/pagamento che, a fine 2017, provvede alla consegna di un bene con fatturazione ad inizio 2018. La fattura viene pagata nel 2019. In tal caso, il ricavo concorre alla determinazione del reddito del periodo 2018 (data registrazione). Se si adottasse il sistema degli incassi e pagamenti, invece, il ricavo concorrerebbe alla determinazione del reddito del periodo 2019 (data incasso). Se si optasse per la contabilità ordinaria, il ricavo rileverebbe per competenza nel 2017 (data consegna). 

Immediato il “regime presuntivo”, con comunicazione successiva

Laddove si scelga tale soluzione semplificata, il contribuente è vincolato per almeno un triennio. Anche in questo caso, analogamente a quanto sopra osservato rispetto al transito al regime di contabilità ordinaria, operano le regole dettate dal DPR 442/97, che contiene la disciplina generale delle opzioni e delle revoche. Pertanto, la norma deve essere attuata sin da subito mediante comportamento concludente, ossia, nell’immediato, continuando ad effettuare le registrazioni secondo la disciplina IVA senza istituire nuovi registri; l’opzione sarà manifestata solo nel 2018, dandone segnalazione nella dichiarazione IVA o nella dichiarazione dei redditi relativa al 2017 in cui sarà, verosimilmente, istituito un apposito campo da barrare.

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