Per le abitazioni concesse in locazione è possibile scegliere un regime di tassazione definito “cedolare secca” sugli affitti (art. 3 del decreto
legislativo 14 marzo 2011, n. 23) che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale,
anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche
per le unità immobiliari abitative locate nei confronti delle cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate
a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo
e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.
L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile,
per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata,
la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad
esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota
del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero.
Dal 2014 è prevista anche un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di
appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e art. 8 della medesima
legge) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e
b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia,
nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati
dal CIPE con apposite delibere (codice 8 nella colonna “Utilizzo” della sezione I del quadro RB).
L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei
cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito
del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. In questo caso, nella
sezione II del quadro RB, va barrata la casella di colonna 9 “Stato di emergenza”.
L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto,
salva la possibilità di revoca.
L’opzione viene espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata
non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto
prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione) nella sezione I del quadro RB vanno indicati i dati dell’immobile
concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, mentre nella sezione II del quadro RB devono
essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati
va invece barrata la casella “Contratti non superiori a 30 gg.”).
Si ricorda, infine, che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per determinare
la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente,
di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni
collegate al reddito (es. I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).
