L'art. 15, comma 1 lett. b) del Tuir prevede la detraibilità al 19% degli gli interessi passivi pagati nel periodo d'imposta sul contratto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale, per un massimo annuale di 4.000 Euro.
In questa scheda si riepilogano le regole generali collegate a questa importante detrazione, che attualmente consente di recuperare annualmente un importo massimo di 760 Euro (19% di 4.000).
COME DETRARRE GLI INTERESSI SUI MUTUI IPOTECARI STIPULATI PER L'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE | ||||
CONDIZIONI PER USUFRUIRE DELLA DETRAZIONE | 1 | Contratto di mutuo finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale. | ||
2 | Ipoteca su immobili a garanzia della somma ricevuta a mutuo. | |||
3 | Residenza del mutuante in Italia o nell'Unione Europea. | |||
4 | Annotazione sul documento attestante il pagamento degli interessi degli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile | |||
definizione di abitazione principale | L'acquisto deve avere per oggetto un immobile adibito ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare. Deve trattarsi di: ¨ un'abitazione, quindi una costruzione idonea ad alloggiare singole persone o nuclei familiari, o unità catastalmente classificate (o classificabili) nelle categorie da A/1 a A/11, escluse A/10 (uffici e studi privati); ¨ dimora abituale, ossia l'abitazione in cui dimora abitualmente il contribuente o un suo familiare, compreso il coniuge separato ma non quello divorziato. | |||
beneficiari della detrazione | La detrazione degli interessi passivi spetta all'acquirente dell'immobile, che sia anche intestatario del contratto di mutuo. | |||
termine di destinazione dell'immobile | L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dalla data di acquisto, e quest'ultimo deve avvenire nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di tipula del mutuo. Superato questo termine diventa per sempre impossibile detrarre gli interessi passivi del mutuo di quell'immobile. | |||
SPESE DETRAIBILI ULTERIORI AGLI INTERESSI | La detrazione riguarda gli interessi passivi effettivamente pagati nel periodo d'imposta, in relazione all'acquisto dell'abitazione principale, indipendentemente dalla data di scadenza della rata del mutuo. Oltre agli interessi passivi possono essere detratte anche queste spese: | |||
Relative al mutuo | Tali spese sono detraibili direttamente, nell'anno in cui sono state sostenute: | |||
1 | Parcella notaio per l'atto di mutuo | |||
2 | Oneri fiscali inclusi nella parcella del notaio (iscrizione cancellazione ipoteca) | |||
3 | Commissioni bancarie | |||
4 | Spese di istruttoria e perizia | |||
5 | Somme per variazioni di cambio per mutui stipulati in valuta estera | |||
se il mutuo è di importo superiore al costo dell'abitazione | Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, gli interessi devono essere ridotti proporzionalmente. Per costo di acquisto si intende quello risultante dall'atto di acquisto. Ed è comprensivo anche dei seguenti oneri accessori: ¨ onorario del notaio; ¨ spese di mediazione; ¨ imposte di registro e ipo-catastali; ¨ eventuali spese sostenute per autorizzazioni del Giudice Tutelare. Per individuare la quota di interessi ammessa all'agevolazione bisogna applicare la seguente formula: Costo complessivo acquisto immobile x interessi pagati Capitale dato a mutuo | |||
limite di detrazione | Il limite di spesa detraibile è pari a 4.000 Euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo occorre precisare che per i mutui stipulati dal 1° gennaio 1993 il limite si riferisce complessivamente a tutti i cointestatari (mentre per i mutui stipulati fino al 31.12.1992 l'importo si riferisce a ciascun cointestatario). Questo significa che se ad esempio i due coniugi sono cointestatari del mutuo che grava sulla loro abitazione, devono calcolare la detrazione su un importo massimo ciascuno di 2.000 Euro. Se però uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta all'altro coniuge per entrambe le quote. Nell'ipotesi in cui il mutuo sia intestato ad entrambi i coniugi, ma l'abitazione sia acquistata solamente da uno di essi, la detrazione spetta solo al coniuge acquirente e solo in proporzione alla sua quota (Circolare 95/E 12.05.2000). Nel caso opposto in cui l'acquisto dell'abitazione avviene al 50% da parte di entrambi, ma il mutuo sia stipulato da uno solo, la detrazione spetta al contraente del mutuo per tutti gli interessi pagati, e non solo al 50% (Circolare 17/E 18.05.2006). | |||
decadenza della detrazione | La possibilità di detrarre gli interessi passivi viene meno a partire dall'anno successivo in cui l'abitazione non è più utilizzata come dimora abituale. La detrazione però non si perde se il contribuente: ¨ non adibisce ad abitazione principale l'immobile entro i termini; ¨ non utilizzi più l'immobile come abitazione principale; a causa del trasferimento per motivi di lavoro, avvenuto dopo l'acquisto, anche se l'immobile viene locato. La detrazione non si perde nemmeno nel caso di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari; in tale ipotesi è però richiesto che l'immobile non sia locato. | |||
documentazione richiesta | Per beneficiare della detrazione occorre conservare: ¨ contratto di mutuo; ¨ atto di compravendita dell'immobile e documentazione per gli oneri accessori; ¨ quietanze di pagamento degli interessi passivi. Potrebbe essere necessario presentare un'autocertificazione se il contribuente ha la dimora abituale diversa dalla residenza | |||
Lo Studio è a disposizione per ogni chiarimento
Distinti saluti
Aldo Massimo Rossi
Dottore Commercialista – Revisore Contabile
Studio Focus - Dottori Commercialisti
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