Cedolare sui nuovi contratti commerciali dei negozi fino ad una superficie di ma. 600

Negozi e negozietti con la tassa piatta del 21% sugli affitti dal 1° gennaio. Ma solo per i contratti che stipulati nel 2019.
Parte limitata, ma parte, la cedolare secca sulle locazioni commerciali, cavallo di battaglia che Confedilizia è riuscita a portare al traguardo nonostante i tagli ai progetti di spesa della legge di Bilancio 2019.
Il provvedimento interessa, potenzialmente, i circa 370mila nuovi contratti che ogni anno (secondo i dati dell'Osservatorio immobiliare dell'agenzia delle Entrate) vengono stipulati in Italia. Ma lo scopo del provvedimento è soprattutto quello di tirare fuori dalle secche una fetta dei negozi cronicamente sfitti, che in totale sono circa 770mila.
I limiti, dettati dalla legge, impongono che l'immobile sia un negozio anche dal punto di vista catastale, cioè appartenga alla categoria C/1, e che non abbiano una superficie superiore ai 600 metri quadrati. Di fatto, la norma non specifica come calcolare i metri quadrati ma resta come riferimento lo stesso dato catastale, dato che comunque da sempre la rendita catastale degli immobili C/1 è basata sui metri e non sui vani come per le abitazioni.
Altro limite importante è che, alla data del 15 ottobre 2018, non risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. In sostanza, questa norma è stata voluta per evitare che, alle prime avvisaglie della possibilità della tassazione con cedolare (ricordiamo che l'aliquota Irpef più bassa è del 23% ed è improbabile che chi ha un negozio da affittare abbia un reddito sotto i 15mila euro), proprietari e inquilini sciogliessero il contratto di comune accordo e ne rifacessero uno nuovo con la cedolare al 21% e l'affitto un po' ribassato. Il rischio massimo, secondo i calcoli del Mef, era che l'estensione della cedolare a tutti i contratti in corso avrebbe portato a un aggravio di spesa di circa 900 milioni per la riduzione degli incassi erariali.
A questo punto le trattative possono iniziare (e in parecchi casi saranno già a buon punto, dato che la norma, così come è stata varata lo scorso settembre, non è cambiata. Il recupero di redditività (si veda anche il Sole 24 Ore del 24 settembre scorso) è comunque garantito per un mercato ormai inerte.
È rimasto nel cassetto, invece, l'intervento (che stava a cuore alla Lega) per rendere strutturale il 10% sui canoni abitativi concordati, che attualmente è in vigore sino a tutto il 2019

Torna la deducibilità integrale degli interessi sui mutui ipotecari delle società immobiliari di gestione.

Ripristinata la deducibilità integrale degli interessi sui mutui ipotecari delle società immobiliari di gestione. Il comma 7 della legge di Bilancio 2019 dichiara applicabili e fatti salvi gli effetti del comma 36 della legge 244/2007, disposizione che è stata abrogata, con decorrenza dall'esercizio 2019, dal decreto legislativo 142/2018 di recepimento della direttiva Atad, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» di ieri.
La legge 244/2007, che ha introdotto nel Tuir l'articolo 96 sulla deducibilità degli oneri finanziari nel limite del 30% del Rol, ha stabilito una disciplina particolare per le società immobiliari. Per gli interessi passivi sostenuti per l'acquisto di immobili "patrimonio" (articolo 90 del Tuir: fabbricati diversi dai beni strumentali e dai beni merce, cioè in particolare fabbricati abitativi concessi in locazione a terzi), il comma 35 della legge 244 ha previsto una deroga rispetto al regime di indeducibilità integrale dei costi (articolo 90 del Tuir).
Questi interessi rientrano dunque ordinariamente nelle regole dell'articolo 96 del Tuir, salvo che per le società di persone per le quali la disciplina del Rol non si applica (articolo 61 del Tuir). Il comma 36 della legge 244/2017 ha poi introdotto una deroga alle regole ordinarie per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività di gestione immobiliare. Questi contribuenti non applicano l'articolo 96 per gli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Gli oneri finanziari (sia se relativi a finanziamenti ipotecari su immobili strumentali, come uffici e negozi, sia se relativi all'acquisto di abitazioni per le quali come detto è disapplicato l'articolo 90) sono dunque interamente deducibili.
La norma è stata confermata e chiarita dal Dlgs 147/2015, che ha stabilito che si considerano svolgere attività di locazione immobiliare in via effettiva e prevalente, le società che presentano congiuntamente due requisiti: (a) il valore dell'attivo è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione; e (b) i ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione di fabbricati.
L'articolo 14 del decreto legislativo che riformula l'articolo 96, in applicazione della direttiva Atad, abroga il comma 36 della legge 244, con il conseguente ingresso nel test del Rol, dal 2019, degli interessi sostenuti sui descritti finanziamenti ipotecari delle immobiliari di gestione.
La legge di Bilancio, con una formulazione assai particolare, di fatto ripristina il comma 36 contestualmente alla sua abrogazione dato che il decreto Atad, pubblicato in Gazzetta ieri, entrerà in vigore il 1° gennaio 2019 come la legge di Bilancio. Al di là di questo guazzabuglio di decorrenze, la volontà del legislatore (che sul punto pare però derogare alla Direttiva che non prevede esoneri di questo tipo) è chiara: le immobiliari di gestione continueranno anche in futuro a non dover sottoporre al Rol gli interessi sui mutui ipotecari degli immobili locati

FATTURA ELETTRONICA

A partire dal 1° gennaio 2019 la fattura elettronica sarà obbligatoria in modo esteso a chiunque esercita un’attività di impresa o professione.

Tra pochi giorni metteremo a disposizione dei clienti un accesso WEB con credenziali personali dedicate (user name e password) dal quale potrete gestire sia:

IL CICLO ATTIVO (Fatture Emesse): utilizzando il portale FATTURE WEB troverete le anagrafiche di tutti i vostri clienti già precaricate. Dovrete solo procedere ad emettere la fattura che verrà da noi controllata ed inviata. I vostri clienti vi dovranno fornire un codice univoco oppure la PEC.

CICLO PASSIVO (Fatture Ricevute): nello stesso modo troverete le fatture dei vostri fornitori abituali sul portale. Esse verranno canalizzate correttamente tramite un codice destinatario univoco.

Il nostro consiglio è quello di trasmettere ai vostri fornitori abituali il nostro codice univoco

Le modalità di utilizzo di questo sportello telematico vi saranno illustrate a breve dai nostri collaboratori.

Il nostro studio ha deciso di fornire GRATIS questo servizio. Eventuali costi saranno richiesti nei casi di caricamento non autonomo delle fatture elettroniche. Crediamo che dopo una prima fase di apprendistato possa essere abbastanza semplice la procedura di elaborazione della fattura elettronica.

Se avete deciso di appoggiarvi ad un gestionale software evoluto autonomo, che possieda un proprio codice univoco, trasmetterete al nostro studio solamente le fatture (EMESSE E RICEVUTE) in formato XML.

QR Code: L’Agenzia ha predisposto un codice bidimensionale, QR Code, che include i dati del cliente necessari per la fatturazione e l’indirizzo prescelto per il recapito della fattura.

Il QR-Code può essere salvato in formato pdf e stampato o memorizzato anche sul proprio telefono cellulare o tablet in modo che possa essere fornito con facilità al fornitore che troverà tutti dati necessari all’emissione e recapito della e-fattura.

I dati contenuti nel QR Code sono quelli validi al momento della richiesta; in caso di modifica dei dati anagrafici o della partita Iva è necessario distruggere il vecchio QR Code e generarne uno nuovo.