mercoledì 29 marzo 2017

Canoni di locazione concordati senza obbligo di assistenza delle associazioni

Il DM 16 gennaio 2017 ha dettato i nuovi criteri per i contratti dopo gli accordi del 2002; per le agevolazioni fiscali, specifiche indicazioni normative

Con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017, sono stati resi noti i nuovi criteri per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione concordati ai sensi della L. 431 del 9 dicembre 1998. Il decreto è in vigore dal 30 marzo 2017.

Le parti, in riferimento alle locazioni ad uso abitativo, possono sottoscrivere, infatti, oltre al contratto disciplinato dalle norme codicistiche avente durata contrattuale di quattro anni e proroga “automatica” di quattro anni, anche, in presenza di determinate condizioni, contratti caratterizzati da un canone predefinito e controbilanciati da agevolazioni fiscali.

Le caratteristiche e le condizioni necessarie per poter stipulare un contratto di locazione a canone concordato sono state disciplinate in primis, a livello nazionale, dal DM 30 dicembre 2002 il quale ha demandato ai singoli enti locali la definizione delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione suddivise in base alle caratteristiche dell’unità locata.
Il DM 16 gennaio 2017 sostituisce tale norma ridefinendone alcune caratteristiche ed aggiornando la modulistica da utilizzare per la stipula dei contratti stessi.

Le parti contrattuali possono farsi assistere, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Qualora ciò non avvenga, i contratti rimangono pienamente validi e le parti stesse possono, anche in un momento successivo, far attestare la corrispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo stesso.
Negli accordi originari del 2002, l’assistenza da parte delle associazioni era un obbligo. Tuttavia, tale disposizione è stata disattesa dalla giurisprudenza (per tutte Corte Cost. n. 309/96) per cui, nel nuovo testo del decreto, le parti possono, e non devono, farsi assistere. Un contratto “validato”, però, impedirà qualunque discussione sulla congruità del canone e sulla spettanza delle eventuali agevolazioni fiscali richieste.

I contratti destinati a soddisfare le ordinarie esigenze abitative (i cosiddetti 3 + 2 disciplinati dall’art. 2 comma 3 della L. 431/98) possono avere ad oggetto abitazioni site in tutti i Comuni d’Italia e non più solamente in quelli ad “alta tensione abitativa” di cui all’art. 1 del DL 30 dicembre 1988 n. 551.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori da utilizzare sono stati disciplinati dal DM 14 luglio 2004 il quale ha previsto che:
- se i Comuni non hanno convocato le organizzazioni delle proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero non sono stati definiti gli accordi territoriali, allora si applicano le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti,
- se i Comuni non hanno mai definito gli accordi, si applicano gli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Il DM ha anche aggiornato la modulistica

In ogni caso, i contratti devono essere redatti sulla base del contratto tipo allegato sub A al DM 16 gennaio 2017 e gli adeguamenti del canone, salva l’opzione per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

Anche i contratti di natura transitoria, destinati a soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori la cui durata non può in ogni caso eccedere i 18 mesi, possono avere ad oggetto abitazioni site in qualunque Comune italiano, purché il contratto sia redatto sulla base della bozza allegata sub B al DM 16 gennaio 2017. Inoltre, la transitorietà deve essere motivata sulla base di fattispecie disciplinate dall’accordo.

Esclusivamente per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, gli accordi individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni. In assenza di accordo a livello locale, si fa riferimento al disposto del DM 10 marzo 2006, il quale prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.
Il canone di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono, in ogni caso, rimessi alla contrattazione tra le parti se la durata del contratto è pari o inferiore a 30 giorni.

Per quanto riguarda i contratti per studenti universitari, la loro stipula, sulla base del contratto tipo allegato sub C al citato DM, può avere ad oggetto immobili siti nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e, comunque, di istituti di istruzione superiore ai sensi del RD 31 agosto 1933 n. 1592 e L. 21 dicembre 1999 n. 508, nonché nei comuni limitrofi.
Anche in questo caso, in assenza di accordo a livello locale, si fa riferimento al DM 10 marzo 2006, il quale prevede che si utilizzino i valori dell’accordo stipulato nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, occorre rammentare che la riduzione del 30% della base imponibile per le imposte dirette e per l’imposta di registro spetta esclusivamente per i contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari con esclusione dei contratti transitori.

Inoltre, l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca (percentuale valida fino al 31 dicembre 2017) si applica esclusivamente ai contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei Comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari con esclusione dei contratti transitori.
Nel corso di Telefisco 2017 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota ridotta si può applicare anche ai contratti transitori a condizione che abbiano ad oggetto abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa o in quelli ad alta tensione abitativa.
Infine la riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI si applica, invece, a tutti i contratti per ordinarie esigenze abitative, contratti di natura transitoria e contratti per studenti universitari, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile

 

lunedì 20 marzo 2017

Pianificazione Patrimoniale

La protezione del proprio patrimonio dovrebbe essere una consulenza strategica da affrontare prima di iniziare qualsiasi attività, sia essa professionale, commerciale, industriale, etc.

Periodicamente le situazioni di crisi nei vari settori dell’economia creano delle tensioni finanziarie davanti alle quali non tutti gli imprenditori si trovano preparati adeguatamente ad affrontare.

E’ come se una traversata in mare aperto fosse affrontata senza mettere in conto una tempesta o un mare impegnativo: prima o poi la tempesta arriva.

E’ fondamentale approfondire a 360 gradi la situazione dell’imprenditore, pianificare adeguatamente tutte le situazioni:

  • Privacy
  • Tutela patrimonio personale
  • Pianificazione successoria
  • Crisi legami familiari

 

Le soluzioni ci sono e non sempre sono adatte a tutti indistintamente.

Ogni imprenditore, ogni società, ogni professionista, ogni business presenta una serie di problematiche uniche e pertanto la soluzione non può essere standardizzata ma creata su misura.

Una consulenza preliminare non rappresenta un costo insormontabile e rappresenta oramai una scelta necessaria per poter affrontare più serenamente il futuro.